10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır? Hesaplama Yöntemi (2026)

Özet & Hukuki Çıkarım:

• 1. Sebepsiz Tahliye Hakkı (TBK m. 347): Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir.
• 2. 10+1 Yıl Kuralı ve Süre Hesabı: 1 yıllık belirli süreli sözleşmelerde ilk 1 yıllık asıl süre bittikten sonra 10 yıllık uzama süresi başlar; dolayısıyla tahliye hakkı toplam 11 yılın sonunda doğar.
• 3. 3 Ay Önceden Bildirim Zorunluluğu: Fesih hakkının kullanılabilmesi için, 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noterden ihtarname tebliğ edilmesi şarttır.

1. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır? Hesaplama Yöntemi

Türkiye'de ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiler yasal sınırlarla düzenlenmiştir. Kiracıyı koruyan en temel kurallardan biri olan yasal yıllık kira artışı hesaplama sınırları uygulanarak sözleşmeler her yıl otomatik olarak yenilenir. Ancak, bu otomatik yenilenme sonsuza kadar sürmez; Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesi uyarınca ev sahiplerine belirli şartlar altında 10 yıllık uzama süresi sonunda gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye etme hakkı tanınmıştır.

Ev sahipleri ve kiracılar arasında en çok kafa karışıklığı yaratan konu, bu "10 yıllık" sürenin ne zaman başladığı ve davanın hangi tarihte açılabileceğidir. Yanlış hesaplanan süreler davanın usulden reddedilmesine yol açmaktadır.

2. 10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır? (10+1 Yıl Kuralı)

TBK m. 347 uyarınca, tahliye hakkının doğması için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren değil, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 uzama yılının geçmesi gerekir.

Formül şu şekildedir: Sözleşme Süresi + 10 Uzama Yılı + 1 Bildirim Yılı = Toplam 12. Yılın Başında Tahliye Davası

Örnek Hesaplama Tablosu (1 Yıllık Kira Sözleşmesi İçin)

• Sözleşme Başlangıç Tarihi: 1 Ocak 2015 (1 Yıllık)
• İlk Sözleşmenin Sona Ermesi: 1 Ocak 2016 (Bu tarihten itibaren otomatik uzama başlar)
• 10 Yıllık Uzama Süresinin Sonu: 1 Ocak 2026 (10 yıl boyunca her yıl sözleşme 1 yıl uzadı)
• İhtar Gönderme Süresi: En geç 1 Ekim 2026 tarihine kadar (1 Ocak 2027'deki yeni dönemin bitiminden en az 3 ay önce ihtar tebliğ edilmelidir)
• Tahliye Davası Açma Tarihi: 1 Ocak 2027 ve sonrası

Bu hesaplamaya göre, 1 Ocak 2015'te eve giren bir kiracı ancak 12 yıl sonra (1 Ocak 2027'de) 10 yıllık uzama süresi gerekçe gösterilerek çıkarılabilir. Ev sahibinin 10. yılın sonunda (1 Ocak 2025'te) dava açma hakkı yoktur.

3. Yargıtay'ın Emsal Kararı: Sürelerin Başlangıç Noktası

Yargıtay, 10 yıllık uzama süresinin başlangıcında kira sözleşmesinin ilk imza tarihinin değil, ilk sözleşme süresinin bitiminin esas alınması gerektiğini kesin olarak karara bağlamıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/5805, K. 2015/8411 sayılı emsal kararı uyarınca:

"Taraflar arasında imzalanan 01/10/2001 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinin süresi 01/10/2004 tarihinde sona erdiğinden; bu tarihten itibaren sözleşme aynı şartlarda birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 01/10/2014 tarihinde sona erecektir. TBK 347. maddesi gereğince 10 yıllık uzama süresinin sözleşme başlangıcı olan 01/10/2001 tarihinden başlatılması doğru değildir. Süresinden önce açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir."

Bu emsal karar, özellikle uzun süreli (örneğin 3 veya 5 yıllık) yapılan kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresinin çok daha geç başlayacağını açıkça ortaya koymaktadır.

4. İhtarname Şartı ve 3 Aylık Süre Sınırı

10 yıllık uzama süresi dolan kiracının tahliye edilebilmesi için ev sahibinin uyması gereken çok katı bir ihtar süresi bulunmaktadır:

• 3 Ay Önce Tebliğ Şartı: Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı tahliye ihtarnamesi göndermelidir. İhtarnamenin sadece postaya verilmesi yetmez, bu 3 aylık süre dolmadan önce kiracının eline ulaşmış (tebliğ edilmiş) olması şarttır.
• Örnek: Sözleşme dönemi 1 Ocak'ta bitiyorsa, ihtarname en geç 30 Eylül tarihinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. 1 Ekim'de tebliğ edilen ihtarname geçersiz kalır ve dava açmak için 1 tam yıl daha beklemek gerekir.

5. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Durum

Sözleşmede herhangi bir süre kararlaştırılmamışsa (belirsiz süreli sözleşmeler) veya baştan belirli süreli olup da daha sonra belirsiz süreliye dönüştüyse, TBK m. 347/2 uyarınca tahliye hakkı kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra doğar. Bu durumda ev sahibi, fesih dönemi sonundan en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kira hukuku davalarında sürelerin hesaplanması gün bazında kritik öneme sahiptir. İhtarname tebliğ tarihlerinin veya sözleşme türlerinin yanlış analiz edilmesi davaların reddedilmesine ve yargılama giderlerinin ev sahibine yüklenmesine sebep olur. Bu nedenle tahliye sürecinin uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile takip edilmesi en güvenli yoldur.

Yargıtay Emsal Kararları Işığında 10 Yıllık Tahliye Esasları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/5805, K. 2015/8411 sayılı kararında 10 yıllık sürenin başlangıç anı şu şekilde tespit edilmiştir:

"...TBK'nun 347/1. maddesi uyarınca on yıllık uzama süresinin başlangıcı, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona erdiği tarihtir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ilk sözleşme süresi on yıllık süreye dahil edilemez; 1 yıllık sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla toplam 11. yılın sonunda dava açılabilir..."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7410, K. 2023/3120 sayılı kararında ise 3 aylık bildirim süresi ve davanın açılma zamanı belirtilmiştir:

"...Kiraya verenin TBK m. 347 uyarınca sebep göstermeksizin tahliye isteyebilmesi için, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunması ve bu bildirimin kiracıya tebliğ edilmiş olması dava şartıdır. Bildirim süresi kamu düzenine ilişkindir..."