Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etmesi (İktisap Nedeniyle Tahliye - 2026)

Özet & Hukuki Çıkarım:

• 1. 1 Ay İçinde İhtarname Şartı (TBK m. 351): Taşınmazı yeni satın alan malik, kendisi, eşi veya çocuklarının konut ihtiyacı sebebiyle iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndermelidir.
• 2. 6 Ay Bekleme Süresi: İhtarname gönderildikten sonra iktisap tarihinden itibaren 6 ay geçmesiyle birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılabilir.
• 3. 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): İhtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettiren yeni malik, taşınmazı haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi halde en az 1 yıllık kira bedeli tazminat öder.

1. Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etmesi (İktisap Nedeniyle Tahliye - 2026)

Türkiye'de son yıllarda konut satışlarının artmasıyla birlikte, kiracısı olan bir evi satın alan yeni maliklerin kiracıyı nasıl tahliye edebileceği sorusu en çok aranan konulardan biri haline gelmiştir. Yeni ev sahibi ile kiracı arasındaki bu süreçte, yasal sınırları aşmayan yıllık kira artışı hesaplama kuralları uygulanarak sözleşmeye devam edilmesi mümkün olsa da, yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması durumunda iktisap nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 351 uyarınca, kiralananı sonradan edinen yeni malik, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye etme hakkına sahiptir.

2. Yeni Malikin Tahliye Davası Açması İçin İki Farklı Hukuki Yol

Taşınmazı yeni satın alan kişiye kanunen iki farklı seçenek tanınmıştır. Yeni malik bu yollardan dilediğini seçebilir:

Yol A: 1 Ay İçinde İhtar ve 6 Ay Bekleme Süresi (TBK m. 351)

En yaygın kullanılan yöntemdir. Bu yola başvurulabilmesi için şu iki kurala uyulmalıdır:

• 1 Aylık İhtar Süresi: Yeni malik, satın alma tarihi de dahil olmak üzere en geç 1 ay içinde durumu kiracıya noter kanalıyla yazılı olarak bildirmelidir. Bu ihtarname, yeni malikin ihtiyacını ve tahliye talebini içermelidir.
• 6 Aylık Bekleme Süresi: İhtarname çekildikten sonra yeni malik kiracıya 6 ay süre vermelidir. Bu 6 aylık sürenin sonunda kiracı evi boşaltmazsa, yeni malik Aile/Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir.

Yol B: Eski Malik ile Yapılan Sözleşme Sonuna Dayanarak Tahliye

Yeni malik, 1 aylık ihtarname süresini kaçırmışsa veya 6 ay beklemek istemiyorsa ikinci yolu seçebilir:

• Yeni malik, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin bitiş tarihini esas alarak, sözleşme sonundan itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açabilir. Bu yolda satın almadan itibaren 1 ay içinde ihtar çekme zorunluluğu yoktur.

3. Yargıtay'ın Kritik Kararı: Seçilen Yoldan Dönülememesi

Yargıtay, yeni malikin bu iki seçenekten birini seçtikten sonra keyfi olarak karar değiştiremeyeceğini netleştirmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/2277, K. 2015/3708 sayılı emsal kararı uyarınca:

"Taşınmazı yeni satın alan kimseye dava açma süresi açısından iki imkan tanınmıştır. Bunlardan birini seçmek yeni malike aittir. Ancak davacı seçimlik hakkını TBK m. 351 uyarınca ihtarname keşide ederek bu yönde kullandıktan sonra, bu iradesinden dönüp sözleşme sonuna dayanarak tahliye isteyemez. Seçilen yolun yasal sürelerine ve şartlarına uyulması zorunludur."

Bu sebeple, satın almadan sonra 1 ay içinde 6 aylık süre veren ihtarname gönderilmişse, artık 6 aylık süre dolmadan sözleşme sonuna dayanılarak tahliye davası açılamaz.

4. Eski Ev Sahibi Döneminde Alınan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Kiracının eski ev sahibine verdiği yazılı tahliye taahhütnamesi, yeni ev sahibi için de aynen geçerlidir. Yeni malik, tapuyu devraldığında eski malikin halefi (yasal ardılı) konumuna geçer ve sözleşmedeki tüm hakları devralır. Dolayısıyla, yeni malik taahhütnamede yazılı olan tahliye tarihinde taşınmazın boşaltılmasını isteyebilir, boşaltılmazsa 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası açabilir.

5. İhtiyacın Samimiyeti ve Kiralama Yasağı

İktisap nedeniyle tahliyede de en önemli unsur ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. Ev sahibinin başka bir boş evi varsa veya amacı sadece kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek fiyata başkasına kiralamaksa mahkeme davayı reddeder.

Ayrıca, yeni malik ihtiyaç sebebiyle kiracıyı çıkardıktan sonra TBK m. 355 gereğince taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde, eski kiracıya 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

Kira sözleşmelerinin devri, ihtarname sürelerinin hesaplanması ve tahliye davaları teknik süre takipleri gerektirir. Sürelerin kaçırılması durumunda hakkınızı kaybetmemek adına uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından destek almanız önemle tavsiye edilir.

Yargıtay Emsal Kararları Işığında Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/2277, K. 2015/3708 sayılı kararında 1 aylık ihtar süresinin hak düşürücü niteliği şu şekilde belirtilmiştir:

"...TBK'nun 351. maddesi uyarınca yeni malikin iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi zorunludur. Bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, bu süre geçirildikten sonra yapılan bildirimlere dayanılarak 6 aylık süre sonunda tahliye davası açılamaz..."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1844, K. 2024/1152 sayılı kararında ise ihtiyacın gerçek ve samimi olması şartı vurgulanmıştır:

"...Yeni malikin açtığı tahliye davasında konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Malikin aynı bölgede boş ve oturmaya elverişli başka bir taşınmazının bulunması halinde samimi ihtiyaçtan söz edilemez..."