Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası: Emsal Bedel Artırımı ve Yasal Haklar (2026)

Özet & Hukuki Çıkarım:

• 1. Masraf Korkusuyla Haktan Vazgeçilmemeli, Hakların Zayi Olmaması İçin Süreç Mutlaka Avukatla Takip Edilmelidir: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 29 uyarınca kural olarak tebligat, keşif ve bilirkişi masrafları davacı İdareye aittir (malikin kötüniyetli/haksız usuli işlemleri hariç). Ancak davanın uzman bir kamulaştırma avukatıyla takip edilmemesi halinde; idarenin sunduğu düşük resmi veriler esas alınır, serbest piyasa emsal tapu kayıtları celbedilemez ve taşınmaz gerçek değerinin çok altında kamulaştırılır. Hak kaybı yaşamamak için dosyanın teknik savunmayla yürütülmesi zorunludur.
• 2. Uzlaşma Komisyonunun Düşük Teklifini Kabul Etmek Zorunlu Değildir: İdarenin m. 8 satın alma usulünde önerdiği başlangıç bedelleri kabul edilmek zorunda değildir. Uzlaşmazlık tutanağı düzenlendiğinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bağımsız bilirkişilerce serbest piyasa emsalleri üzerinden taşınmazın gerçek rayiç karşılığı tespit edilir.
• 3. Dört Ayı Aşan Süre İçin Faiz Güvencesi ve Kanun Yolu Ayrımı: Dava tarihinden itibaren 4 ay içinde karar verilmezse, 4 ayı aşan gecikme süresi için karar tarihine kadar faiz işletilmesi kanuni zorunluluktur. Mahkemenin m. 10 uyarınca verdiği tescil hükmü kesin olup istinaf ve temyiz denetimi (HMK parasal sınırları dahilinde) yalnızca tespit edilen bedelin artırılması yönünden yapılabilir.

Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne Ek 1 No'lu Protokol ile teminat altına alınmış en temel ayni haktır. Ancak kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde devlet; kamu hizmetlerinin yürütülmesi, yol, baraj, enerji nakil hattı, okul veya park yapımı amacıyla özel mülkiyete konu taşınmazları kamulaştırma (istimlak) yetkisine sahiptir. Ne var ki kamulaştırma yetkisi, idareye keyfi hareket etme veya vatandaşın mülkünü değerinin altında devralma hakkı vermez. Anayasa'nın 46. maddesi açık bir dille şunu emreder: Kamulaştırma bedeli peşin ve gerçek karşılığı üzerinden ödenir.

Uygulamada belediyeler, Karayolları Genel Müdürlüğü, Devlet Su İşleri (DSİ), Toplu Konut İdaresi (TOKİ) veya TEİAŞ gibi kamu tüzel kişileri, taşınmaz maliklerine ilk aşamada piyasa değerinin çok altında komik teklifler sunmaktadır. Bu tebligatı alan mülk sahiplerinin büyük çoğunluğu, haklarını bilmedikleri veya dava masraflarından korktukları için mülklerini gerçek değerinin çok altında idareye devretme yanılgısına düşmektedir.

Oysa 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu sistemi, taşınmaz malikini koruyan ve tüm yargılama maliyetini idarenin üzerine yükleyen özel bir güvence mekanizması kurmuştur. Bu kapsamlı rehberde; belediye veya idarece açılan kamulaştırma davasının tüm aşamalarını, emsal değer artırımı yöntemlerini, 4 aylık yasal faiz hesabını, sıfır yargılama masrafı kuralını ve vekalet ücreti dengesini güncel Yargıtay 5. Hukuk Dairesi içtihatları ışığında ele alıyoruz.

1. Kamulaştırma Sürecinin Aşamaları ve İdari Hazırlık

Kamulaştırma işlemi idarenin doğrudan mahkemeye başvurmasıyla başlamaz; kanunda sıkı şekil şartlarına bağlanmış idari hazırlık aşamalarından geçmek zorundadır:

1.1. Kamu Yararı Kararı ve Onayı (m. 5 ve m. 6)

Kamulaştırmanın ilk adımı, yetkili idari organ tarafından kamu yararı kararının alınmasıdır. Örneğin bir ilçe belediyesi için Belediye Encümeni, bir bakanlık projesi için ilgili Bakanlık kamu yararı kararı alır. Kamu yararı kararı onay mercii tarafından tasdik edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanamaz.

1.2. Tapu Kütüğüne Kamulaştırma Şerhi Verilmesi (m. 7)

İdare kamulaştıracağı taşınmazın sınırlarını tespit ettikten sonra ilgili Tapu Müdürlüğü'ne bildirimde bulunur. Tapu sicil kütüğünün beyanlar hanesine 2942 sayılı Kanun'un 7. maddesi uyarınca kamulaştırma şerhi işlenir.

• Tasarruf Hakkı Engellenmez: Bu şerh malikin mülkünü satmasına, devretmesine veya ipotek etmesine hukuken engel değildir; ancak taşınmazı yeni satın alacak üçüncü kişilere karşı kamulaştırma işleminin ileri sürülebilmesini sağlar.

• 6 Aylık Düşme Süresi: İdare, şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde mahkemede dava açmaz veya satın alma işlemlerini sonuçlandırmazsa, malikin talebi üzerine tapu müdürlüğünce bu şerh resen terkin edilir.

2. Satın Alma Usulü ve Uzlaşma Komisyonu Görüşmeleri (m. 8)

2942 sayılı Kanun'un 8. maddesi gereğince idare, mahkemede bedel tespiti davası açmadan önce taşınmazı pazarlık ve satın alma yoluyla çözmeyi denemek zorundadır.

A) İdarenin Kıymet Takdir Komisyonu

İdare kendi bünyesinde en az üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonu kurar. Bu komisyon genellikle taşınmazın emlak vergi beyan değerini veya civardaki en alt seviye belediye rayiçlerini baz alarak gerçeğin çok altında bir başlangıç bedeli belirler.

B) Malike Yapılan "Pazarlığa Çağrı" Tebligatı

İdare malike resmi taahhütlü bir yazı göndererek belirlenen tarihte Uzlaşma Komisyonu toplantısına katılmasını ister. Tebligatı alan malikin önünde üç seçenek vardır:

1. Görüşmeye Hiç Gitmemek: Malikin uzlaşma toplantısına katılmaması hukuken uzlaşmanın sağlanamadığı anlamına gelir; idare doğrudan mahkeme yoluna gitmek zorunda kalır.

2. Görüşmeye Katılıp Teklifi Reddetmek (En Sağlıklı Yol): Malikin toplantıya katılarak "İdarenin önerdiği metrekare bedeli bölgedeki serbest piyasa ve emsal satış rayiçlerinin çok altındadır, teklifi kabul etmiyorum" demesi üzerine Uzlaşmazlık Tutanağı düzenlenir.

3. Teklifi Kabul Edip İmzalamak (Geri Dönüşü Son Derece Zor Süreç): Eğer malik komisyonun teklif ettiği bedeli kabul edip uzlaşma tutanağını imzalarsa, 2942 sayılı Kanun m. 8 uyarınca anlaşma kesinleşir ve kural olarak idare veya malik tarafından sonradan bedel artırım ya da iptal davası açılamaz.

• İrade Fesadı İstisnası (TBK m. 30-39): Uzlaşma tutanağı bir özel hukuk sözleşmesi niteliğinde olduğundan, malikin iradesinin hata, hile, korkutma (tehdit) veya gabin (aşırı yararlanma) ile sakatlandığı hallerde Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri uyarınca 1 yıllık hak düşürücü süre içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde uzlaşma tutanağının iptali davası açılması mümkündür. Ancak uygulamada irade fesadını ispat külfeti son derece ağır olduğundan, en güvenli yol uzlaşma masasında teklifi kesin olarak reddetmektir.

Kritik Hukuki Uyarı: İdarenin uzlaşma komisyonunda sunduğu ilk teklifler, mahkemede tarafsız bilirkişilerce belirlenen gerçek piyasa bedellerinin genellikle %30 ila %50 altındadır. "Mahkemeyle uğraşmayayım" diyerek uzlaşma tutanağını imzalamak telafisi güç bir malvarlığı kaybına yol açar. Uzlaşmazlık tutanağı imzalandığında süreç doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi'ne taşınır ve gerçek bedel bağımsız yargı marifetiyle tespit edilir.

3. Mahkeme Süreci: 2942 Sayılı Kanun m. 10 Davası Nedir?

Uzlaşma komisyonunda anlaşma sağlanamadığı takdirde idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bizzat dava açmak zorundadır. Bu davanın resmi adı Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın İdare Adına Tescili Davasıdır.

A) Davanın Tarafları

• Davacı: Kamulaştırmayı yapan kamu tüzel kişisi (Belediye, Karayolları, DSİ, TEİAŞ, TOKİ vb.).

• Davalı: Tapu kaydında malik olarak görünen vatandaşlar veya vefat etmişlerse veraset ilamındaki mirasçılardır.

B) Malike Mahkemeden Çıkarılan Meşruhatlı Tebligat

Dava açıldığında Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmaz malikine duruşma gününü, tensip zaptını ve dava dilekçesini içeren meşruhatlı tebligat gönderir. Bu tebligatta şu yasal haklar bildirilir:

• Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde kamulaştırma işlemine ve kamu yararı kararına karşı İdari Yargıda (İdare Mahkemesi'nde) iptal davası açılabileceği,

• AYM İptal Kararı Sonrası Yürütmenin Durdurulması (YD) Zorunluluğu (m. 10/14): Anayasa Mahkemesi'nin 2942 sayılı Kanun'un 10. maddesinin 14. fıkrasına ilişkin iptal kararı sonrasında; İdare Mahkemesi'nde yalnızca iptal davası açmış olmak Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki bedel tespiti ve tescil davasını kendiliğinden durdurmaz (bekletici mesele yapmaz). Asliye Hukuk Mahkemesi'nin duruşmaları durdurması için, malikin İdare Mahkemesi'nden mutlaka Yürütmenin Durdurulması (YD) kararı alması ve bu kararı hukuk mahkemesine sunması şarttır. Yürütmenin durdurulması kararı sunulmadığı takdirde Asliye Hukuk Mahkemesi yargılamaya devam ederek taşınmazı idare adına tescil eder.

• Taşınmazın serbest piyasa değerini gösteren tüm tapu kayıtları, satış emsalleri ve keşif delillerinin mahkemeye sunulması gerektiği.

4. Taşınmazın Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir? (m. 11 Değerleme Esasları)

Kamulaştırma davalarında davanın sonucunu belirleyen en kritik aşama, mahkeme heyetinin tarafsız bilirkişiler marifetiyle icra edeceği keşif ve bilirkişi incelemesidir. 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesi taşınmazın cinsine göre tamamen farklı değerleme yöntemleri öngörmüştür:

4.1. Arsalarda Emsal Karşılaştırması Yöntemi (m. 11/1-g)

Eğer kamulaştırılan taşınmaz belediye sınırları içinde imar planına dahil bir "arsa" ise, değerleme özel amacı olmayan serbest piyasa emsal satışları ile kıyaslanarak yapılır:

1. Emsalin Niteliği: Emsal olarak seçilen taşınmaz dava konusu parsele yakın konumda olmalı, dava tarihinden önce satılmış olmalı ve muvazaalı (akraba arası, hacizli, icradan satış gibi) olmamalıdır.

2. Üstün ve Eksik Yönlerin Karşılaştırılması: Bilirkişi heyeti; dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazı yüzölçümü, ana yola ve caddeye cephesi, köşe başı olup olmaması, imar durumu (emsal/KAKS ve TAKS oranları), konut veya ticaret alanı fonksiyonu, topoğrafik yapısı ve ulaşım olanakları yönünden tek tek puanlar ve oranlar.

3. Emsal Araştırmasının Önemi: Davalı malikin avukatı vasıtasıyla tapu müdürlüğünden civardaki yüksek bedelli gerçek satış akit tablolarını dosyaya emsal olarak sunması, mahkemenin takdir edeceği metrekare bedelini doğrudan 2 ila 3 katına çıkarabilmektedir.

4.2. Tarım Arazilerinde Net Ürün Geliri Yöntemi (m. 11/1-f)

İmar planı bulunmayan kırsal tarım arazilerinde, tarlalarda ve bağ-bahçelerde emsal karşılaştırması yapılmaz; taşınmazın yıllık net tarımsal geliri esas alınır:

• Münavebe Planı: İl veya İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden o bölgede yaygın olarak ekilen münavebe ürünleri (buğday, arpa, mısır, pamuk, pancar vb.) ile bu ürünlerin resmi dekar başına verim, üretim maliyeti ve toptan satış fiyat cetvelleri celbedilir.

• Kapitalizasyon Faiz Oranı (Yargıtay 5. HD Standartları): Elde edilen yıllık net gelir, arazinin sulu veya kuru niteliğine göre kapitalizasyon faiz oranına bölünerek çıplak toprak değeri bulunur. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; sulu tarım arazilerinde bu oran %4 ila %5, kuru tarım arazilerinde ise %5 ila %6 olarak kabul edilir. Arazinin verimliliği, topoğrafik yapısı ve iklim şartlarına göre bu oranlar hakim tarafından gerekçelendirilerek uygulanır.

• Objektif Değer Artırıcı Unsurlar ve Mükerrerlik Yasağı: Taşınmaz anayola, otoyol kavşaklarına, yerleşim merkezine veya sanayi bölgelerine yakınsa, elektrik-su altyapısından yararlanıyorsa bilirkişiler net gelire ek olarak %10 ila %50 arasında objektif değer artışı uygular. Ancak Yargıtay içtihatları gereğince; kapitalizasyon faiz oranını düşük belirlerken zaten arazinin üstün özellikleri dikkate alınmışsa, ayrıca mükerrer (çifte) değer artışı yapılamaz; değer artırıcı her unsur teknik gerekçelerle tek tek somutlaştırılmalıdır.

C) Taşınmaz Üzerindeki Yapılar ve Binalar (m. 11/1-h)

Taşınmaz üzerinde bulunan ev, villa, ahır, depo, fabrika veya duvar gibi kalıcı yapılar zemin değerinden tamamen bağımsız olarak hesaplanır:

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın dava yılına ait Resmi Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Cetveli (ör: 3. Sınıf B Grubu Yapılar) esas alınır.

• Yapının inşaat alanı (m²) ile resmi birim fiyat çarpılır; binanın yaşı ve fiziki durumuna göre resmi amortisman (yıpranma payı) düşülerek net bina değeri tespit edilir.

D) Ağaçlar ve Dikili Tarımsal Varlıklar

Mülk üzerindeki zeytin, ceviz, antepfıstığı, elma vb. meyve ağaçlarının değeri yaşlarına, cinslerine, aşılı olup olmadıklarına ve yıllık meyve verim kapasitelerine göre resmi tarım cetvelleri uyarınca tek tek hesaplanarak toplam bedele ilave edilir.

5. Karşılaştırmalı Tablo: Satın Alma Komisyonu ile Mahkeme Süreci Karşılaştırması

Aşağıdaki tablo, idarenin uzlaşma komisyonunda sunduğu ilk teklif ile mahkeme aşamasındaki hukuki garantiler arasındaki somut farkları ortaya koymaktadır:

6. En Büyük Finansal Koruma: Dört Ayı Aşan Süre İçin Faiz Rejimi ve AYM İçtihatları

Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinin 9. fıkrası uyarınca; kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan dava dava tarihinden itibaren 4 ay içinde sonuçlandırılamazsa, tespit edilen kamulaştırma bedeline 4 aylık sürenin bitiminden karar tarihine kadar geçen süre için faiz işletilmesi yasal bir zorunluluktur.

A) 4 Aylık Sürenin Başlangıcı, Bitişi ve Yargıtay Uygulaması

• Faiz Başlangıç Tarihi: 4 aylık yasal süre, davanın tevzi edilerek mahkeme esasına kaydedildiği dava açılış tarihinden başlar. 4 ay dolduğu günden itibaren faiz sayacı resen işlemeye başlar.
• Faiz Bitiş Tarihi: Faiz kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ilk karar tarihine kadar işletilir. Karar tarihinden sonra ise idarece bankaya bloke edilen bedel nemalandırılmak üzere vadeli hesaba aktarıldığından, malik gecikme faizi yerine banka vadeli mevduat getirisinden (nemasından) yararlanır.
• Resen Hüküm Zorunluluğu: Mülk sahibi talep etmemiş olsa dahi mahkeme faize resen hükmetmek zorundadır. Faizin unutulması Yargıtay 5. Hukuk Dairesi nezdinde doğrudan ve mutlak bir bozma nedenidir.

B) Yüksek Enflasyon, Anayasa m. 46 ve Güncel AYM Pratiği

• Yasal Faiz Oranının Yetersizliği: 2942 sayılı Kanun m. 10/son fıkrasında öngörülen faiz, 3095 sayılı Kanun m. 1 uyarınca uygulanan standart "yasal faiz" (%9 veya güncellenen yasal oranlar) rejimine tabidir. Yargılamanın 1-2 yıl sürdüğü ve yıllık enflasyonun %40-60 seviyelerinde gerçekleştiği dönemlerde bu faiz oranı paranın reel değerini korumaktan uzaktır.
• Anayasa m. 46 (Gerçek Karşılık İlkesi): Anayasa'nın 46. maddesi kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek karşılığı olmasını emreder. Geciken ödemelerde reel enflasyon oranının altında kalan yasal faiz ödenmesi mülkiyet hakkı ihlali teşkil eder.
• AYM Bireysel Başvuru İçtihadı (Nebahat Tanrıverdi, B. No: 2012/1313): Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu emsal kararında; kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi sırasında uygulanan yasal faizin enflasyon karşısında değer kaybettirmesi durumunda malikin mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ve aradaki enflasyon farkının (maddi tazminat) ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir.
• Kesinleşme Sonrası En Yüksek Kamu Alacağı Faizi: Karar kesinleştikten sonra idarenin ek bedeli ödememesi veya geciktirmesi halinde Anayasa m. 46/son uyarınca doğrudan kamu alacakları için öngörülen en yüksek mevduat faizi işletilmektedir.

7. Hakların Zayi Olmaması İçin Avukatın Hayati Rolü ve Yargılama Giderleri Güvencesi

Kamulaştırma davalarında vatandaşların düştüğü en büyük iki yanılgı vardır: İlki "Mahkeme masraflarından korkarak idarenin düşük teklifine razı olmak", ikincisi ise "Nasıl olsa mahkeme bir değer belirleyecek, avukata gerek yok" diyerek süreci sahipsiz bırakmaktır. Oysa sürecin avukatsız yürütülmesi telafisi imkansız hak ve servet kayıplarına yol açmaktadır.

7.1. Kamulaştırma Davasında Neden Mutlaka Bir Avukat Tutulmalıdır?

Taşınmaz malikinin kendi haklarını zayi etmemesi ve arazisinin gerçek değerine kavuşabilmesi için davanın uzman bir kamulaştırma avukatıyla takibi şu somut gerekçelerle hayati önem taşır:

1. Doğru Emsal Satışlarının Dosyaya Celbi: Asliye Hukuk Mahkemesi hakimi ve bilirkişi heyeti, bölgedeki tüm tapu kayıtlarını re'sen araştırmak zorunda değildir. İdare genellikle kamu lehine olan en düşük resmi emsalleri bildirir. Malik vekili avukat, taşınmazın mevkisinde gerçekleşmiş yüksek bedelli gerçek serbest piyasa alım-satım akit tablolarını ilgili Tapu Müdürlüğü'nden resmi müzekkere ile celbettirerek mahkemenin metrekare birim fiyatını katbekat yukarı çekmesini sağlar.

2. Bilirkişi Raporuna Teknik ve Gerekçeli İtiraz: Mahkemece atanan bilirkişiler kimi zaman taşınmazın imar durumunu, KAKS/TAKS oranlarını, cadde cephesini veya arazinin sulanabilir niteliğini eksik ya da hatalı değerlendirebilir. 2 haftalık yasal sürede Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik bozma kriterlerine uygun teknik itiraz dilekçesi sunulmazsa, düşük belirlenen rapor kesinleşir ve mülk yok pahasına kamulaştırılır.

3. 30 Günlük Hak Düşürücü Sürelerin Yönetimi: Mahkemenin gönderdiği meşruhatlı tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda (İdare Mahkemesi) kamulaştırma işleminin ve kamu yararı kararının iptali için dava açma hakkı bulunur. Avukatsız takipte bu süreler kolayca kaçırılmakta, usul hukuku hataları nedeniyle haklar düşmektedir.

4. 4 Aylık Yasal Faizin ve Banka Nemalandırmasının Takibi: Yargılama 4 ayı aştığında işletilmesi gereken yasal faizin mahkemece hüküm altına alınıp alınmadığı, faiz başlangıç tarihinin doğru tespiti ve banka vadeli hesap nemalandırma süreçlerinin denetimi avukat marifetiyle güvenceye alınır.

Hayati Uyarı: Bir avukatla temsil edilmeyen mülk sahibi, idarenin sunduğu 1.000.000 TL'lik teklife karşı mahkemede gerçek değeri 4.000.000 TL olan taşınmazı için eksik bilirkişi raporu yüzünden 1.500.000 TL'ye razı olmak zorunda kalabilir. Aradaki 2.500.000 TL'lik fark mülk sahibinin malvarlığından ebediyen zayi olur. Avukat tutmak bir masraf değil, mülkiyet hakkının en güçlü hukuki zırhıdır.

7.2. Yargılama Giderlerinin Dağılımı (m. 29) ve Hukuki Sınırları

2942 sayılı Kanun'un 29. maddesi gereğince; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında kural olarak tebligat, keşif harçları, mahkeme masrafları ve bilirkişi ücretlerinin tamamı davacı İdareye yükletilir. Ancak bu kural mutlak ve sınırsız değildir:

• Genel Kural: Dava normal seyrinde devam ettiği, yeni bilirkişi heyetleri atandığı veya ek raporlar alındığı sürece olağan yargılama masrafları idare tarafından karşılanır; mülk sahibine yargılama gideri yüklenemez.

• Dürüstlük Kuralı ve Kötüniyetli Talepler İstisnası: Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m. 329) dürüstlük kuralı uyarınca; malikin sırf davayı sürüncemede bırakmak amacıyla yaptığı kötüniyetli ve dayanaksız taleplerden doğan masraflar ile haksız usuli işlemlerden kaynaklanan ek giderler idareye yükletilemez; bu istisnai masraflar malike bırakılabilir.

• Özel Uzman Mütalaası: Malikin mahkeme bilirkişileri haricinde özel olarak dışarıdan temin ettiği özel uzman görüşü veya gayrimenkul değerleme raporu masrafları yargılama gideri sayılamaz ve idareden talep edilemez.

C) Vekalet Ücreti Mekanizması: Yasal Maktu Ücret ve Başarı Primi Ayrımı

• Yasal Maktu Vekalet Ücreti: Kendisini bir avukat ile temsil ettiren taşınmaz maliki lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) gereğince maktu vekalet ücreti takdir edilir ve bu ücreti davacı İdare ödemekle yükümlüdür. (Kamulaştırma bedel tespit davalarında idare aleyhine nispi vekalet ücretine hükmedilmez; yasal ücret maktudur).

• Akdi Vekalet Ücreti (Avukat-Müvekkil Anlaşması): Malik ile avukatı arasında serbestçe yapılan vekalet sözleşmesinde ise genellikle bedel artış farkı üzerinden başarı primi (%10 ila %20) modeli uygulanır. Böylece malik peşin masraf ödemeden, yalnızca elde edilen ilave kazanç üzerinden avukatlık ücretini karşılayabilmektedir.

8. Bedelin Ödenmesi, Tescilin Kesinliği ve Kanun Yolu Rejimi (m. 10 Karar Aşaması)

Bilirkişi raporları tamamlanıp tarafların itirazları karşılandıktan sonra Asliye Hukuk Mahkemesi nihai kararını verir. Bu kararın icrası ve kanun yolu rejimi şu şekilde işler:

1. İdareye Banka Depo Süresi Verilmesi: Mahkeme idareye, tespit edilen kamulaştırma bedelini malik adına belirlenen ulusal bir bankaya (Ziraat Bankası, Vakıfbank vb.) vadeli mevduat hesabında nemalandırılmak üzere nakden depo etmesi için 15 günlük kesin süre verir.

2. Bedelin Malike Peşin Ödenmesi: İdare bloke makbuzunu sunduğunda, hakim bankaya derhal müzekkere yazarak paranın nemalarıyla birlikte davalı malike ödenmesini emreder. Malik bankaya giderek bedeli tek seferde peşin olarak çeker.

3. Tescil Hükmünün Kesinliği (Tapu Geri Alınamaz): 2942 sayılı Kanun m. 10/8 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi'nin verdiği taşınmazın idare adına tescili veya kamuya terkin kararı KESİNDİR. Bu karar verildiği anda mülkiyet idareye geçer. Karara karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurularak tescilin iptali veya taşınmazın geri verilmesi talep edilemez.

4. Kanun Yolu Yalnızca "Bedel" Yönünden Açıktır (HMK Parasal Sınırları):

   • Mahkeme kararına karşı istinaf (BAM) ve temyiz (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi) kanun yolları yalnızca tespit edilen kamulaştırma bedelinin miktarı yönünden açıktır.
   • İstinaf ve Temyiz Parasal Sınırı: İstinaf veya temyize gidebilmek için ihtilaflı bedel farkının HMK'da her yıl yeniden değerleme oranıyla belirlenen parasal sınırın üzerinde olması şarttır.
   • İstinaf İncelemesinin Sonucu: İstinaf veya Yargıtay incelemesinde taşınmazın değerinin eksik hesaplandığı tespit edilirse karar bozulur; mahkemece ek bilirkişi raporu aldırılarak malike ek kamulaştırma bedeli ve buna işletilecek faizin ödenmesine hükmedilir. Taşınmazın tapusu ise her durumda idarede kalır.

9. Yargıtay Emsal Kararları Işığında Kamulaştırma Davası İlkeleri

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik ve en güncel içtihatları kamulaştırma yargılamasındaki kırmızı çizgileri belirlemiştir:

A) Emsal Karşılaştırmasında Serbest Piyasa Satışları Esas Alınmalıdır

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/5365, K. 2026/641 (19.01.2026) sayılı güncel kararında değerleme ve masraf ilkeleri şu şekilde vurgulanmıştır:

"...Arsa niteliğindeki taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak, üzerindeki ağaçlara ise yaş, cins ve verim durumu dikkate alınmak suretiyle değer biçilmesinde ve tespit edilen bedelin derhal hak sahibine ödenmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. 2942 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesi uyarınca tüm yargılama giderlerinin davacı idare üzerinde bırakılması ve davacı idare lehine hiçbir vekalet ücreti hükmedilmemesi usul ve yasaya uygundur..."

B) 4 Ayı Aşan Süre İçin Yasal Faize Hükmedilmesi Zorunludur

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/3175, K. 2018/8762 sayılı kararında faiz zorunluluğu hatırlatılmıştır:

"...2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesine 6459 sayılı Yasa ile eklenen hüküm uyarınca, dava 4 aylık yasal süre içinde sonuçlandırılmadığından, tespit edilen kamulaştırma bedeline dava tarihinden 4 ay sonrasından başlayarak karar tarihine kadar geçen süre için yasal faiz işletilmesi zorunludur. Mahkemece faize hükmedilmemesi kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir..."

C) Davalı Malik Lehine Maktu Vekalet Ücreti Takdir Edilmelidir

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2018/2821, K. 2018/15937 sayılı kararında vekalet ücreti kuralı belirtilmiştir:

"...Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında davanın açılmasına idare sebebiyet verdiğinden, kendisini vekille temsil ettiren davalı malik yararına karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu vekalet ücretine hükmedilmesi yasal bir zorunluluktur..."

10. Kamulaştırmadan Vazgeçme ve Malikin Geri Alma Hakkı (m. 23)

Kamulaştırma gerçekleştikten sonra idare taşınmazı sonsuza kadar atıl bırakamaz:

• 5 Yıllık Süre: Kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde idare taşınmazı kamu yararı amacına uygun şekilde kullanmaz, hiçbir tesis yapmaz veya projeyi terk ederse;

• Geri Alma Davası: Malik veya mirasçıları, ödenen kamulaştırma bedelini güncel yasal faiziyle birlikte iade ederek taşınmazın tapusunun yeniden kendi adlarına tescil edilmesini Asliye Hukuk Mahkemesi'nden talep edebilir. Bu hak, 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmalıdır.

<p>Gelen tebligat uzlaşma komisyonu çağrısı ise toplantıya katılıp teklif edilen bedeli kabul etmediğinizi belirterek uzlaşmazlık tutanağı tutturmanız gerekir. Asla uzlaşma tutanağına imza atmayınız. İdare bu tutanak sonrası Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespiti davası açmak zorunda kalacak ve gerçek piyasa değeri mahkemede belirlenecektir.</p>

<p>Kamulaştırma Kanunu m. 29 uyarınca mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri ve keşif masraflarının tamamını davacı idare (belediye) öder. Ayrıca mahkeme, avukatınız için idareden tahsil edilmek üzere yasal maktu vekalet ücreti takdir eder. Mülk sahibinin mahkemeye veya idareye herhangi bir yargılama masrafı ödeme riski yoktur.</p>

<p>Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki davada bilirkişi heyetine taşınmazın bulunduğu bölgeden yüksek değerli emsal tapu satışları sunularak, imar avantajları, cadde cephesi, ticari potansiyeli ve üzerindeki bina/ağaç varlığı teknik raporlarla ispatlanarak metrekare bedeli artırılır.</p>

<p>Mahkeme bilirkişi incelemesi sonucu kesin kamulaştırma bedelini tespit ettiğinde, idareye parayı malik adına bankaya bloke etmesi için 15 günlük kesin süre verir. Para bankaya yattığı anda mahkeme kararıyla mülk sahibi parayı peşin ve nakit olarak çeker.</p>

<p>Hayır. Kanunun 10/9. maddesi gereğince, dava açıldığı tarihten itibaren 4 ay içinde bitirilmezse, 4 ayı aşan süre için mahkemece belirlenen toplam bedele karar tarihine kadar yasal faiz işletilir.</p>

<p>İdare hisseli taşınmazlarda tüm paydaşları davalı göstermek zorundadır. Ancak her bir paydaşın hissesine düşen kamulaştırma bedeli ayrı ayrı hesaplanır ve her hissedar kendi payına düşen bedeli bağımsız olarak tahsil eder.</p>

Resmi Mevzuat Kaynakları:
• 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu (m. 8, 10, 11, 29)
• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası (m. 35 ve 46 - Mülkiyet ve Kamulaştırma)
• Yargıtay Emsal Karar Bilgi Bankası (5. Hukuk Dairesi)