Burdur Gayrimenkul, Tarım Arazileri ve Miras Hukuku Rehberi
Türk Medeni Kanunu ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında hisseli tarım arazileri, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), muris muvazaası ve miras taksimi usulleri.
Özet & Hukuki Çıkarım:
- 1. İzale-i Şüyu Usulü: Hisseli taşınmazlarda ortakların anlaşamaması durumunda açılan davada arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Aynen taksim mümkün değilse satış memurluğunca açık artırmayla satış yapılır.
- 2. Muris Muvazaası: Miras bırakanın diğer mirasçıları mahrum bırakmak maksadıyla yaptığı muvazaalı satış ve temlikler zamanaşımına tabi olmaksızın iptal ettirilebilir.
- 3. Tarım Arazilerinin Bölünmezliği: 5403 sayılı Kanun uyarınca tarım arazileri belirlenen asgari büyüklüklerin altında hisselere bölünemez; miras intikalinde ehil mirasçıya devir veya satış hükümleri uygulanır.
1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda her bir paydaş ortaklığın giderilmesini talep edebilir (TMK m. 698). 6325 sayılı Kanun gereğince dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava görülür; aynen taksim mümkün değilse satış memurluğunca açık artırmayla satış gerçekleştirilir.
2. Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil
Miras bırakanın diğer mirasçıları terekeden mahrum etmek amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi durumunda açılan davadır. 1.4.1974 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı uyarınca tüm mirasçılar zamanaşımına tabi olmaksızın tapu iptali talep edebilir.
3. Saklı Pay ve Tenkis Davaları
Miras bırakanın tasarruf özgürlüğü saklı paylı mirasçıların (altsoy, anne-baba ve eş) yasal saklı payları ile sınırlıdır (TMK m. 505). Saklı payı zedelenen mirasçılar, ihlali öğrendikleri tarihten itibaren 1 yıl içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tenkis davası açabilirler.
4. Tarım Arazilerinin İntikali ve 5403 Sayılı Kanun
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince tarım arazileri belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında bölünemez. Vefat tarihinden itibaren 1 yıl içinde mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa yetkili mahkemece ehil mirasçı belirlenir veya arazi açık artırma ile satılır.
5. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ve İntifadan Men
Miras kalan taşınmazı diğer paydaşların rızası hilafına tek başına kullanan hissedara karşı ecrimisil davası açılabilir. Kural olarak ecrimisil talep edebilmek için diğer hissedara intifadan men ihtarnamesi tebliğ edilmiş olması şarttır.
6. Güncel Yargıtay Emsal Kararları
"...01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, miras bırakanın diğer mirasçılardan mal kaçırma kastıyla yaptığı muvazaalı taşınmaz temliklerine karşı tüm mirasçılar herhangi bir zamanaşımına tabi olmaksızın tapu iptal ve tescil davası açabilirler..."
"...Paydaşlığın giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmaması durumunda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir..."
7. Sıkça Sorulan Sorular
İzale-i şüyu davasında görevli mahkeme neresidir?
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.
Mirasın hükmen reddi nedir?
Miras bırakanın ölümü tarihinde terekenin borca batık olması ve bunun açıkça belli bulunması halinde miras hükmen reddedilmiş sayılır (TMK m. 605/2). Bu dava herhangi bir süreye tabi değildir.