Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ve Miras Paylaşım

Özet & Hukuki Çıkarım:

• 1. 7589 Sayılı Kanun Satış Reformu (31 Temmuz 2026): Taşınmazın tüm paydaşları mirasçı ise ve arada üçüncü kişi yoksa, mahkemece verilen satış kararının ardından 1. açık artırma YALNIZCA mirasçı paydaşlar arasında ve muhammen bedelin %100'ü tabanıyla yapılır. Taşınmazın aile içinde kalması yasal güvenceye bağlanmıştır.
• 2. Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı (01.09.2023): 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur; arabuluculuk son tutanağı eklenmeden açılan davalar usulden reddedilir.
• 3. Muhdesat İddiası ve Bekletici Mesele (HMK m. 165): Taşınmaz üzerindeki bina, ev veya ağaçların kendisine ait olduğunu ileri süren paydaş Asliye Hukuk Mahkemesi'nde Muhdesatın Aidiyeti Davası açtığında, Sulh Hukuk Mahkemesi satış sürecini bekletici mesele yaparak durdurmak zorundadır.

Birlikte mülkiyet (paylı mülkiyet veya elbirliği/miras mülkiyeti) ilişkisi, mülkün kullanımı, kiralanması, bakımı veya tasarrufu konusunda paydaşlar arasında çoğu zaman derin uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Özellikle mirasbırakanın vefatının ardından intikal eden konut, arsa, tarla ve işyerleri üzerinde mirasçıların ortak bir iradeye varamaması, hisseli taşınmazları kilitli ve atıl duruma getirmektedir. Türk Medeni Kanunu bu çıkmazı çözmek amacıyla mülkiyet hakkının en temel güvencelerinden birini tesis etmiştir: Hiç kimse ortak mülkiyeti devam ettirmeye zorlanamaz.

Mirasçılardan veya hissedarlardan yalnızca birinin dahi anlaşmazlığa düşmesi halinde, paylı mülkiyetin tasfiyesi ve ferdi mülkiyete geçiş Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası yoluyla sağlanır. Üstelik 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ile satış aşamasında mirasçılar lehine tarihi bir reform yapılmış; miras kalan taşınmazların birinci açık artırmasının yalnızca mirasçılar arasında yapılması kuralı getirilmiştir.

Bu kapsamlı rehberde; davanın hukuki niteliğinden zorunlu arabuluculuk sürecine, aynen taksim şartlarından Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12 uygulamasına, 7589 sayılı Kanun'un getirdiği yeni açık artırma rejiminden muhdesat (bina/ağaç) aidiyeti davalarına kadar tüm süreci Yargıtay emsal kararları ışığında ele alıyoruz.

1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının Hukuki Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 698 ve 642. maddelerinde düzenlenen, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan inşai (yenilik doğurucu) bir dava türüdür.

A) Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı

• Paylı Mülkiyette Paylaşma İstemi (TMK m. 698): Hukuki bir engel veya taraflar arasında yapılmış geçerli bir idame-i şuyu (ortaklığı devam ettirme) sözleşmesi bulunmadıkça (en fazla 10 yıl ile sınırlı olmak kaydıyla), paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını her zaman talep edebilir.
• Miras Ortaklığında Paylaşma İstemi (TMK m. 642): Mirasbırakanın ölümüyle tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti kurulur. Mirasçıların her biri, terekedeki tüm malların veya belirli bir malın aynen ya da satış yoluyla paylaştırılmasını Sulh Hukuk Mahkemesi'nden isteyebilir.

B) Çift Taraflı (Actio Duplex) Dava Özelliği

Ortaklığın giderilmesi davaları klasik hukuk davalarından farklı olarak çift etkili (iki taraflı) davalardır:

1. Kazanan veya Kaybeden Yoktur: Davacı ve davalı taraflar aynı hukuki hak ve yükümlülüklere sahiptir. Mahkemenin vereceği paylaşım veya satış kararı tüm paydaşlar için bağlayıcıdır.
2. Davadan Feragatin Etkisi: Davacı davasından feragat etse dahi, davalılardan herhangi biri davayı devam ettirmek istediğini beyan ederse yargılamaya devam olunur ve ortaklık giderilir.
3. Tüm Ortakların Davada Yer Alma Zorunluluğu: Tapu kaydında veya veraset ilamında adı geçen tüm paydaşların (vefat eden varsa yasal mirasçılarının) davada taraf olarak yer alması zorunlu dava şartıdır. Bir tek mirasçı dahi tebligat dışı kalırsa hüküm kurulamaz.

2. Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Süreci (01.09.2023 Reformu)

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun ile eklenen 18/B maddesi uyarınca; 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartı haline getirilmiştir.

Arabuluculuk Sürecinin İşleyişi ve Taktiksel Önemi

• Yetkili Büro ve Başvuru: Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi Arabuluculuk Bürosu'na başvuru yapılır.
• Yasal Süre: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren uyuşmazlığı 3 hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılabilir (toplam azami 4 hafta).
• Anlaşma Halinde İlam Niteliğinde Belge: Taraflar arabuluculuk masasında taşınmazın kimde kalacağı, birbirlerine ödenecek bedel veya mülkün haricen kime satılacağı konusunda anlaşırlarsa düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nden alınacak icra edilebilirlik şerhi ile tapu müdürlüğünde doğrudan devir ve tescil işlemi gerçekleştirilir.
• Yargılama Harcı Avantajı: Arabuluculukta anlaşılması halinde, mahkemede satış memurluğuna ödenecek binde 11,38 oranındaki yüklü harç yerine maktu arabuluculuk tescil harcı ödenerek ciddi bir tasarruf sağlanır.
• Anlaşamama Halinde Dava: Taraflardan biri toplantıya katılmaz veya bedelde mutabakat sağlanamazsa, düzenlenen "Son Tutanağın Aslı" dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.

3. Aynen Taksim mi, Kat Mülkiyeti mi, Satış mı?

Ortaklığın giderilmesi davasında hakim re'sen veya talep üzerine doğrudan satış kararı veremez. Türk Medeni Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca paylaşım yöntemleri belirli bir kanuni öncelik sırasına göre araştırılır:

A) Öncelikli Yöntem: Aynen Taksim (Fiziki Bölüşme)

Ortaklardan birinin dahi aynen taksim (malın fiziken bölünerek paylaştırılması) talep etmesi halinde mahkeme bu yöntemi öncelikle inceler:

• Taşınmazın yüzölçümü, niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı dikkate alınarak fen ve ziraat bilirkişileri marifetiyle ifraz (bölünme) projesi hazırlanır.
• Taşınmazın değerinde önemli bir azalma olmaksızın paydaş sayısı kadar bağımsız parçaya bölünmesi mümkünse, paylar denk değilse ivaz (denkleştirme bedeli) ilavesi ile aynen taksime ve kura çekimi ile tescile karar verilir.

B) Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12 Uyarınca Bağımsız Bölüm Tahsisi

Taşınmaz üzerinde tamamlanmış veya iskan edilebilir bir bina bulunuyorsa ve bağımsız bölüm sayısı mirasçı sayısını karşılıyorsa (örneğin 4 daireli bir bina ve 4 kardeş), satış yerine kat mülkiyeti kurulması talep edilebilir:

• Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesindeki mimari proje, yönetim planı ve yapı kullanma izin belgeleri tamamlatılır.
• Dairelerin değerleri eşit değilse, aradaki fark diğer mirasçılara nakden ödettirilerek (ivaz ilavesiyle) her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülenir ve ortaklık satış yapılmadan giderilir.

C) 5403 Sayılı Kanun Kapsamında Tarım Arazilerinin Durumu

Tarım arazilerinde aynen taksim talep edildiğinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri devreye girer:

• Asgari tarımsal arazi büyüklüğü (kuru tarımda 20 dekar, sulu tarımda 5 dekar, dikili tarımda 3 dekar, örtü altı tarımda 3 dekar) altında parçalanma yapılamaz.
• Mahkeme İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğine dair resmi görüş alır. Bölünemez büyüklükte olduğu bildirilirse aynen taksim talebi reddedilir ve mecburen satış yoluna gidilir.

4. 7589 Sayılı Kanun Reformu: Mirasçılar Arası 1. Açık Artırma Usulü

31 Temmuz 2026 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (12. Yargı Paketi), ortaklığın giderilmesi davalarında satış aşamasını kökten değiştirmiştir.

A) Reformun Hukuki Amacı

Eski sistemde mahkeme satış kararı verdiğinde, satış doğrudan genel açık artırmaya çıkarılmakta; taşınmaz muhammen bedelin %50'si tabanıyla dışarıdan alıcıların (spekülatörlerin, emlak tüccarlarının) eline geçebilmekte ve mirasçılar büyük değer kayıpları yaşamaktaydı. 7589 sayılı Kanun, miras mallarının aile içerisinde kalmasını güvence altına alan özel bir koruma kalkanı getirmiştir.

B) Mirasçılar Arası Özel 1. Artırmanın 2 Katı Şartı

Satış memurluğunun 1. açık artırmayı yalnızca mirasçılar arasında yapabilmesi için şu iki kümülatif şartın bir arada bulunması gerekir:

1. Mülkiyetin Miras Yoluyla Edinilmiş Olması: Taşınmazın tapu kütüğündeki tüm hissedarlarının mülkiyeti mirasbırakandan intikal yoluyla kazanmış olması şarttır.
2. Üçüncü Kişi Bulunmaması: Paydaşlar arasında dışarıdan hisse satın almış üçüncü bir şahsın bulunmaması gerekir. Eğer mirasçılardan biri payını dava öncesinde yabancı bir kişiye satmışsa, bu özel rejim uygulanamaz ve satış doğrudan genele açılır.

C) TMK m. 699/3 İle Temel Fark: Rıza Şartı Kalktı

• Eski / Genel Kural (TMK 699/3): Satışın paydaşlar arasında yapılması için istisnasız tüm paydaşların oybirliğiyle yazılı rızası aranmaktaydı. Bir tek paydaş bile "Hayır, genele açılsın" dediğinde mahkeme genele açık satış kararı vermek zorundaydı.
• 7589 Sayılı Kanun Kuralı: Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda oybirliği veya rıza şartı tamamen kaldırılmıştır. Kanun gereği re'sen, mahkemenin satış kararında 1. açık artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına karar verilir.

D) Muhammen Bedelin %100'ü Şartı

Mirasçılar arasında gerçekleştirilen bu 1. açık artırmada ihalenin geçerli sayılabilmesi için:

• En yüksek pey süren mirasçının teklifi, taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedelinin (resmi rayiç değerinin) tamamını (%100'ünü) bulmak veya aşmak zorundadır.
• Böylece mirasçılardan birinin malı yok pahasına alması engellenmiş, mülkün bedeli diğer mirasçılara tam değeri üzerinden paylaştırılmıştır.

E) İkinci Artırmaya Geçiş ve Genel İhale (%50 Tabanı)

Eğer 1. açık artırmada hiçbir mirasçı muhammen bedelin %100'ü oranında teklif vermezse veya ihale sonuçsuz kalırsa:

• İhale ikinci artırmaya kalır.
• İkinci artırma genele (üçüncü şahıslara / herkese) açılır.
• İkinci artırmada İİK genel ihale kuralları geçerli olur ve satış muhammen bedelin en az %50'si + rüçhanlı alacaklar ve satış masrafları üzerinden en çok pey sürene yapılır.

F) Teminat Muafiyetinin Kaldırılması ve %5 Cayma Cezası

7589 sayılı Kanun ihalelerin kötü niyetle kilitlenmesini engellemek için ağır mali yaptırımlar getirmiştir:

1. %10 Teminat Yatırma Zorunluluğu: Eski uygulamada hissedarlar kendi hisseleri teminatı karşıladığında teminatsız ihaleye girebiliyordu. Yeni kanunla paydaşların teminat muafiyeti kaldırılmıştır. İhaleye girecek mirasçıların da muhammen bedelin en az %10'u tutarında nakit teminat veya kesin banka teminat mektubu sunması zorunludur.
2. İhale Bedelini Yatırmayana Ağır Ceza: İhaleyi kazandığı halde yasal süresi içinde (genellikle 7 gün) satış bedelini yatırmayan kişinin yatırdığı %10'luk teminat iade edilmez; doğrudan diğer paydaşlara payları oranında dağıtılır. Ayrıca bu kişi hakkında teklif ettiği ihale bedelinin %5'i oranında idari para cezası uygulanır.

5. Karşılaştırmalı Tablo: Eski Satış Usulü vs 7589 Sayılı Kanun Reformu

Aşağıdaki analitik tablo, ortaklığın giderilmesi davalarında 7589 sayılı Kanun öncesi genel uygulama ile yeni yasal rejim arasındaki somut farkları ortaya koymaktadır:

6. En Çok Dava Kazandıran Kriz: Muhdesat İddiası ve Muhdesatın Aidiyeti Davası

Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada en sık karşılaşılan, en çok hukuki uyuşmazlık doğuran ve davanın kaderini değiştiren konu Muhdesat İddiasıdır.

A) Muhdesat Nedir?

Muhdesat; bir taşınmazın üzerinde sonradan meydana getirilen ve taşınmazla bütünleyici parça (mütemmim cüz) haline gelen kalıcı yapılar, konutlar, fabrikalar, ahırlar, seralar veya dikilen meyve ağaçları ve fidanlıklardır (TMK m. 684 ve 722).

B) "Arsa Miras Ama Üstündeki Evi Ben Yaptım" Çıkmazı

Tipik miras senaryolarında, müşterek arsa üzerinde mirasçılardan biri kendi birikimiyle 2 katlı bir ev yapmış veya araziye yüzlerce ceviz ağacı dikmiştir. Ancak tapu kaydında taşınmaz yalnızca "Arsa" veya "Tarla" olarak görünmekte, yapının kime ait olduğu belirtilmemektedir. Dava açıldığında bu paydaş şu haklı itirazda bulunur: "Bu taşınmaz satılırsa, benim yaptığım evin parası neden diğer mirasçılara paylaştırılsın?"

C) Mahkemenin Tutumu ve HMK m. 165 Bekletici Mesele Prosedürü

Ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi mülkiyet veya aidiyet tespiti yapmaya görevli değildir. Bu aşamada süreç şöyle işler:

1. Diğer Paydaşların İkrarı (Kabulü): Eğer duruşmada diğer tüm mirasçılar "Evet, bu bina/ağaçlar tamamen davalı kardeşe aittir, yapımında bizim katkımız yoktur" diyerek imzalı beyanda bulunursa (ikrar), ayrı bir dava açılmasına gerek kalmaz.
2. Paydaşların İtirazı Halinde: Tek bir paydaş dahi "Hayır, o binayı babamız sağlığında yaptı" diyerek itiraz ederse uyuşmazlık doğar.
3. Asliye Hukuk Mahkemesinde Dava Açma Süresi: Sulh Hukuk Mahkemesi, muhdesat iddiasında bulunan paydaşa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası açması için 15 ila 30 günlük kesin süre verir.
4. Satışın Durdurulması (Bekletici Mesele): Dava süresinde açıldığında, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 165. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davası durdurulur (bekletici mesele yapılır). Asliye Hukuk Mahkemesi'nin aidiyet kararı kesinleşmeden taşınmaz kesinlikle satışa çıkarılamaz.

D) Satış Bedelinin Dağıtılmasında Oranlama Formülü

Muhdesatın aidiyeti davası kazanıldığında, Sulh Hukuk Mahkemesi satış memurluğuna satış bedelinin paylaştırılması için şu matematiksel formülü uygulatır:

• Bilirkişi keşfi ile taşınmazın boş arsa değeri ile muhdesatlı toplam değeri ayrı ayrı belirlenir.
• Arsa payı ile muhdesat değeri birbirine oranlanır.
• İhalede elde edilen satış bedelinden; muhdesata isabet eden net kısım yalnızca o yapıyı meydana getiren hak sahibi paydaşa ödenir.
• Kalan çıplak arsa bedeli ise tüm paydaşlara miras payları oranında dağıtılır.

7. Bilirkişi Keşfi, Kıymet Takdirine İtiraz ve 7 Günlük Hak Düşürücü Süre

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemenin nihai kararından sonra dosya Satış Memurluğuna intikal eder. Satış memurluğu, taşınmazın güncel piyasa değerini belirlemek üzere bilirkişi heyeti (İnşaat Mühendisi, Ziraat Mühendisi ve Mülk Bilirkişisi) marifetiyle yerinde keşif icra eder.

Kıymet Takdiri Raporuna İtiraz (İİK m. 128/a)

• Bilirkişilerin hazırladığı kıymet takdiri raporu tüm paydaşlara ve ilgililere tebliğ edilir.
• Taşınmazın değerinin piyasa koşullarına göre düşük takdir edildiğini düşünen her paydaş, raporun kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 GÜN İÇİNDE İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kıymet takdirine itiraz etmek zorundadır.
• Hak Düşürücü Süre Uyarısı: 7 günlük itiraz süresi hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtikten sonra yapılan itirazlar incelenmeksizin reddedilir ve taşınmaz düşük bedel üzerinden satışa çıkar.
• İcra Hukuk Mahkemesi'nin yeniden yaptıracağı bilirkişi incelemesi neticesinde belirleyeceği muhammen bedel kesindir; bu bedel üzerinden açık artırma ilanına çıkılır.

8. İzale-i Şuyu Davasında Harçlar, Masraflar ve Vekalet Ücreti Dağılımı

Ortaklığın giderilmesi davalarında başlangıçta masrafları davacı karşılasa da, dava sonuçlandığında tüm harç ve giderler paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır:

9. Yargıtay Emsal Kararları Işığında Ortaklığın Giderilmesi Esasları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin yerleşik içtihatları, davanın usul ve esas kurallarını net bir şekilde belirlemiştir:

A) Muhdesatın Aidiyeti Davasının Bekletici Mesele Yapılması Zorunluluğu

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/210, K. 2025/3120 (19.06.2025) sayılı kararında muhdesat davasının bekletilmesinin usuli zorunluluk olduğu açıkça vurgulanmıştır:

"...Davacı tarafından Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2024/287 Esas sayılı dava dosyası ile taşınmaz üzerindeki yapılar yönünden muhdesatın aidiyetinin tespiti istemiyle dava açılmıştır. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesince, muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin davanın HMK'nın 165 inci maddesi uyarınca bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, anılan davanın sonuçlanması beklenilmeksizin yazılı şekilde satış kararı verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir..."

B) Satış Bedelinde Arsa ve Muhdesat Oranlaması Kuralı

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4979, K. 2025/4848 (19.11.2025) sayılı kararında muhdesatlı satış bedelinin dağıtım esasları hükme bağlanmıştır:

"...Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binadaki dairelerin davalı tarafından yapıldığı iddiasıyla açılan muhdesat davası bekletici mesele yapılmalı; muhdesatın aidiyeti kesinleştiğinde, satış memurluğunca arsa ve muhdesat değerleri ayrı ayrı oranlanmak suretiyle satış parasının dağıtılması gerektiği gözetilmelidir..."

C) Aynen Taksim ve Kat Mülkiyeti Araştırması Yapılmadan Satışa Karar Verilemez

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2951, K. 2025/3118 (28.05.2025) sayılı kararında öncelik kuralı hatırlatılmıştır:

"...Ortaklığın giderilmesi davalarında taraflardan birinin aynen taksim veya Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca bağımsız bölüm tahsisi talep etmesi halinde, bu talepler fen bilirkişisi ve mimari proje incelemesiyle araştırılmadan doğrudan satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemez..."

Resmi Mevzuat Kaynakları:
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK m. 642, 698, 699)
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/B)
• 7589 Sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (31 Temmuz 2026)
• Yargıtay Emsal Karar Bilgi Bankası