Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? (2026 Güncel)

Özet & Hukuki Çıkarım:

• 1. İki Temel Hukuki Yol: Kirasını ödemeyen kiracıya karşı ya İcra Müdürlüğü'nden Örnek No: 13 tahliye talepli icra takibi başlatılır ya da TBK m. 315 uyarınca 30 günlük temerrüt ihtarnamesi çekilerek dava açılır.
• 2. 30 Günlük Yasal Ödeme Süresi: Kiracıya tebliğ edilen ödeme emri veya ihtarnamede en az 30 gün süre verilir; borç bu sürede tamamen kapatılmazsa tahliye hakkı kesinleşir.
• 3. Görevli Mahkeme ve Tahliye Kararı: İcra takibine itiraz halinde İcra Hukuk Mahkemesi'nde, ihtarlı fesih halinde ise Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılarak tahliye ilamı alınır.

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Ev sahiplerinin, yani kiraya verenlerin en sık karşılaştığı hukuki sorunların başında, kira ödemeyen kiracının tahliyesi gelmektedir. Ekonomik koşullar ve uygulamada sıkça karşılaşılan usuli hatalar, kira tahliyesi sürecini son derece hassas hâle getirmektedir.

Peki, kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır? 2026 yılı itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre izlenebilecek başlıca hukuki yollar şunlardır:

1. Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiracı kirayı ödemediğinde akla gelen ilk ve uygulamada sık kullanılan yöntemlerden biri, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamı kapsamında tahliye talepli ilamsız icra takibidir.

Nasıl işler? Kiracıya icra dairesi aracılığıyla bir ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emrinde, borcun ödenmesi için süre tanınır; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre, kanuni düzenleme gereği en az otuz gündür. Ödeme emrinde ayrıca, borcun süresinde ödenmemesi hâlinde tahliye sonucunun doğacağı da belirtilir.

İtiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa: Kiracı yasal süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ve verilen süre içinde de borcu ödemezse, alacaklı kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talep edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, icra takibinde takip talebinin ve ödeme emrinin usulüne uygun hazırlanmasıdır. Takip talebinde tahliye talebinin açıkça belirtilmemesi, ödeme emrindeki ihtarın eksik kurulması veya tebligat hataları, tahliye sürecini olumsuz etkileyebilir.

Neden avukat önemlidir? İcra takibi başlatılırken takip talebinde tahliye isteminin unutulması, sürenin yanlış hesaplanması veya tebligatın usule uygun yapılmaması gibi hatalar, tahliye sonucu alınmasını engelleyebilir. Bu durumda yalnızca kira alacağının tahsiliyle yetinmek gerekebilir. Bu sebeple sürecin bir avukat tarafından yürütülmesi, ciddi hak kayıplarını önler.

2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kira bedelini ödememek suretiyle temerrüde düşerse kiraya veren, gerekli şartları yerine getirmek kaydıyla sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 kapsamında düzenlenmiştir.

Nasıl işler? Kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarnamede, hangi kira bedelinin veya hangi ay/aylara ilişkin borcun ödenmediği, toplam borç tutarı, borcun ödenmesi için tanınan süre ve sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.

Süreç: Otuz günlük yasal süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu aşamada ihtarnamenin doğru içerikle hazırlanması ve usulüne uygun tebliğ edilmesi büyük önem taşır.

Neden avukat önemlidir? İhtarnamenin içeriği çok önemlidir. Hangi aylara ait kira bedelinin istendiği, toplam tutarın ne olduğu ve otuz günlük yasal sürenin açık şekilde belirtilmesi gerekir. İhtarnamenin eksik, belirsiz veya usule aykırı olması, davanın reddine ya da sürecin uzamasına neden olabilir. Bu nedenle ihtarın hazırlanması ve tebligat süreci profesyonel biçimde yürütülmelidir.

3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Bir kira yılı içerisinde kiracı kira bedelini iki ayrı kez zamanında ödemezse, kiraya veren iki haklı ihtar göndererek kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir. Bu yol, TBK m. 352/2 kapsamında düzenlenmiştir.

Nasıl işler? Kiracı, örneğin Mart ve Ağustos aylarının kirasını süresinde ödemezse, her bir gecikme için ayrı ayrı ve yazılı ihtar yapılır. Bu ihtarlar noter aracılığıyla veya icra dairesi yoluyla yapılabilir. İhtarlar kiracıya ulaştıktan sonra kiracı ödeme yapsa bile, şartları oluşmuşsa iki haklı ihtar gerçekleşmiş sayılabilir.

Süreç: Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden itibaren, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitimini izleyen bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmalıdır. Burada kira yılının takvim yılı ile aynı olmak zorunda olmadığı; kira yılının, sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlendiği unutulmamalıdır.

Neden avukat önemlidir? Hangi ihtarların haklı sayılacağı, ihtarın zamanında ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, kira yılının ne zaman dolduğu ve dava açma süresinin geçip geçmediği uygulamada çok kritik konulardır. Ayrıca dava açma süresi hak düşürücü nitelikte olduğundan, bu sürenin kaçırılması davanın reddine neden olabilir. Bu sebeple ihtarların ve dava süresinin avukat tarafından değerlendirilmesi önem taşır.

4. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Kiracının tahliyesi bakımından bir diğer sık başvurulan yöntem, sözleşme başında alınmış tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığının incelenmesidir.

Özetle: Haklıyken Haksız Duruma Düşmeyin !

Kiracı kira bedelini ödemezse tahliye süreci, dışarıdan bakıldığında yalnızca bir ihtarname veya dilekçe ile çözülebilecek basit bir işlem gibi görünebilir. Ancak uygulamada mahkemeler, kira ilişkisindeki usul kurallarına büyük önem vermektedir. Ev sahibinin usule ilişkin en ufak hatası, tahliye talebinin reddine veya sürecin gereksiz yere uzamasına neden olabilir.

İlgili araç: Güncel TÜFE ortalamasına göre yasal kira artış oranını hesaplamak için kira artışı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Yargıtay Emsal Kararları Işığında Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/5810, K. 2023/2415 sayılı kararında TBK 315 uyarınca temerrüt süresi şu şekilde vurgulanmıştır:

"...Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi en az 30 gündür. 30 günlük süre ihtarın veya ödeme emrinin tebliğ edildiği günün ertesi gününden başlar. Bu süre dolmadan açılan tahliye davaları sürenin henüz dolmamış olması nedeniyle reddedilmelidir..."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/11240, K. 2016/3102 sayılı kararında ise İİK 269 gereğince itirazın kaldırılması ve tahliye şartları belirtilmiştir:

"...İcra takibinde borçlu kiracı kira akdine açıkça itiraz etmemişse kira ilişkisi kesinleşir. 30 günlük yasal sürede kira borcunun, işlemiş faiz ve icra giderleriyle birlikte ödendiği yazılı belge ile kanıtlanmadığı takdirde İcra Mahkemesince itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi zorunludur..."