Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları (2026 Güncel)

Özet & Hukuki Çıkarım:

• 1. Yazılılık ve Serbest İrade Şartı (TBK m. 352/1): Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı şekilde yapılması, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte imzalanması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi şarttır.
• 2. Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanma Geçersizliği: Kira sözleşmesi imzalanırken veya taşınmaz teslim edilmeden önce alınan taahhütler kiracının müzayaka (baskı) altında olduğu kabul edilerek geçersiz sayılır.
• 3. 1 Aylık Hak Düşürücü Takip Süresi: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurulmalı (Örnek No: 14) veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmalıdır.

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kiracının, kiralanan konut veya çatılı işyerini belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı irade beyanına tahliye taahhütnamesi denir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 kapsamında düzenlenen bu belge, ev sahiplerine herhangi bir kira tespit veya ihtiyaç iddiasında bulunmak zorunda kalmaksızın, taahhüt edilen tarihte kiracıyı tahliye etme hakkı tanır.

Ancak, tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi ve ev sahibine tahliye hakkı kazandırabilmesi için kanunda öngörülen çok sıkı şekil şartlarına uygun olması gerekir.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhütnamesinin mahkemede veya icra dairesinde geçerli kabul edilebilmesi için şu 4 temel şartın bir arada bulunması zorunludur:

• Yazılı Olmalı: Taahhütname mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü olarak verilen tahliye sözleri hukuken geçersizdir. (Noterden yapılması zorunlu değildir, adi yazılı şekilde de yapılabilir; ancak noter kanalıyla yapılması imza itirazlarını engeller).
• Tahliye Tarihi Belirli Olmalı: Kiracının evi hangi tarihte boşaltacağı (Gün/Ay/Yıl şeklinde) net olarak belirtilmelidir. Belirsiz veya yoruma açık tarihler taahhütnameyi geçersiz kılar.
• Serbest İradeyle Verilmeli: Taahhütname kiracının hür iradesine dayanmalıdır. Tehdit, hile veya zorlama altında imzalatılan taahhütnamelerin iptali talep edilebilir.
• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmeli (En Kritik Şart): Taahhütname, kira sözleşmesinin kurulmasından ve konutun anahtarının kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte imzalanmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşmeden önce imzalanan tahliye taahhütnameleri, Yargıtay kararları doğrultusunda mutlak olarak geçersizdir.

3. Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Geçerli midir? (Yargıtay'ın "Beyaza İmza" Kararı)

Uygulamada ev sahipleri, kira sözleşmesi imzalatırken kiracılardan tarih kısımları boş bırakılmış tahliye taahhütnameleri talep etmekte ve bu tarihleri daha sonra kendileri doldurmaktadır. Kiracılar ise tarihin sonradan doldurulduğunu iddia ederek taahhütnameye itiraz etmektedir.

Yargıtay, bu konuda son derece net bir içtihat geliştirmiştir. Kiracının boş kağıda imza atarak ev sahibine vermesi, hukuken "beyaza imza" olarak kabul edilir ve geçerlidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.02.2023 tarihli ve E. 2022/8302, K. 2023/167 sayılı kararı uyarınca:

"Kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde; boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından peşinen kabul edildiğinin kabulü gerekir."

Bu karara göre, kiracı tarih kısımları boş bir taahhütnameye imza atmışsa, ev sahibinin bu tarihleri sonradan doldurmasını kabul etmiş sayılır. Kiracı, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün baskı altında imzalatıldığını ancak yazılı ve kesin delillerle (örneğin aynı gün imzalandığına dair yazılı ek protokol) kanıtlayabilirse taahhütnameyi iptal ettirebilir; sadece tanık beyanı ile bu iddia kanıtlanamaz.

4. Dava Açma ve İcra Takibi Süresi (1 Aylık Hak Düşürücü Süre)

Tahliye taahhütnamesinde yazan tahliye tarihi geldiğinde kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibinin yasal işlem başlatması için kanunen çok kısa bir süresi vardır:

• 1 Aylık Süre: Ev sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde:
  1. İcra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi (Örnek 14) başlatmalı ya da,
  2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmalıdır.
• Sürenin Kaçırılması: Eğer bu 1 aylık süre geçirilirse, ev sahibi o tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz; taahhütname geçerliliğini yitirir.
• Süreyi Uzatan İstisna (İhtar Gönderilmesi): Eğer ev sahibi, tahliye tarihinden önce veya en geç o 1 aylık süre içinde kiracıya tahliye davası açacağına dair yazılı bir ihtarname tebliğ ettirmişse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzar.

5. Kira ve Tahliye Süreçlerinde Avukat Desteğinin Önemi

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçleri tamamen şekil ve süre hukukuna bağlıdır.

• Kiracının imzaya veya tarihe itiraz etmesi durumunda icra takibinin durması ve icra hukuk/sulh hukuk mahkemelerinde açılacak davaların takibi,
• 1 aylık hak düşürücü sürenin hatasız hesaplanması,
• Noter kanalıyla tebligatların usulüne uygun yapılması gibi işlemler uzmanlık gerektirir.

Hak kaybına uğramamak ve davanın usulden reddedilmesini önlemek adına sürecin en başından itibaren uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız tavsiye edilir.

İlgili araç: Güncel TÜFE ortalamasına göre yasal kira artış oranını hesaplamak için kira artışı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Yargıtay Emsal Kararları Işığında Tahliye Taahhüdü

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/8302, K. 2023/167 sayılı kararında boş taahhütnameye imza atılması ve sonradan doldurulması durumunu şu şekilde değerlendirmiştir:

"...Beyaza imza atan kimse bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Kiracının imzasını inkar etmediği, tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu yönündeki itirazı yazılı delille kanıtlanmadıkça tahliye taahhüdü geçerliliğini korur..."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2105, K. 2024/1420 sayılı kararında ise 1 aylık hak düşürücü takip süresi vurgulanmıştır:

"...TBK'nun 352/1. maddesi uyarınca kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır. Bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup re'sen gözetilir..."