Kira ve Tahliye Hukuku Rehberi (2026)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu uyarınca kiranın ödenmemesi sebebiyle icra takibi ve tahliye, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, 10 yıllık kiracının tahliyesi, yeni ev sahibi ihtiyacı ve kira tespiti kapsamlı rehberi.
1. Kira Ödenmemesi Sebebiyle İcra Takibi ve Tahliye (İİK m. 269 - TBK m. 315)
Kirasını vadesinde ödemeyen kiracıya karşı en hızlı ve etkili yasal yol İcra İflas Kanunu m. 269 uyarınca tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13) başlatmaktır. İcra dairesi aracılığıyla kiracıya gönderilen ödeme emrinde borçluya 7 gün içinde itiraz etme ve 30 gün içinde borcu faiziyle ödeme süresi verilir.
- 30 Gün İçinde Ödenmezse: Kiracı 30 günlük yasal süre içinde borcu ödemezse temerrüt oluşur ve kiralayan doğrudan İcra Hukuk Mahkemesi'nde Tahliye Davası açarak hızlı tahliye kararı alır.
- Zorunlu Arabuluculuk Aranmaz: İcra Hukuk Mahkemesi'nde açılan tahliye davaları zorunlu arabuluculuk şartına tabi değildir; bu sayede Sulh Hukuk Mahkemelerine kıyasla aylar kazandırır.
Detaylı İnceleme: 30 günlük ödeme süresi kuralları, itiraz senaryoları ve Yargıtay kararları için hazırladığımız özel rehberi inceleyebilirsiniz: Kira Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davası ve İcra Takibi (2026) →
2. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları (TBK m. 352/1)
Kiracının kiralayanına karşı yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlendiği tahliye taahhütnamesi geçerli olması için kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası açılması şarttır.
3. 10 Yıllık Uzama Süresi Dolanın Sebepsiz Tahliyesi (TBK m. 347)
Kira sözleşmelerinde 1 yıllık ilk süre bittikten sonra sözleşme kendiliğinden 1'er yıllık dönemlerle uzar. 10 yıllık uzama süresi (toplam 11 yıl) dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir haklı sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtarname çekerek sözleşmeyi sona erdirebilir.
4. Yeni Ev Sahibinin İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesi (TBK m. 351)
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
5. 5 Yıllık Kira Tespit Davası ve Hakkaniyet İndirimi (TBK m. 344/3)
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde taraflar emsal rayiç bedellere göre yeni kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Hâkim, ÜFE artış oranı, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyet indirimi (ortalama %10-20) uygulayarak yeni kira bedelini tespit eder.
6. Depozito (Güvence Bedeli) İadesi (TBK m. 342)
Kira sözleşmesinde depozito bedeli 3 aylık kira tutarını aşamaz. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava veya icra takibi açtığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür.
7. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Dava Şartı Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren tüm kira tahliye, kira tespiti, uyarlama ve alacak davalarında mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuğa başvuru kanuni dava şartıdır.