Kira Tespit Davası Şartları 2026

KİRA TESPİT DAVASI VE ŞARTLARI

1. Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yılın dolması, kira artış rejiminde önemli bir dönüm noktasıdır. Beş yılı dolduran veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler bakımından artık yalnızca TÜFE oranı esas alınmaz. Bu aşamada hâkim, kira bedelini belirlerken TÜFE 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir; sonuca hakkaniyete göre ulaşır.

Bu nedenle “beş yıl dolunca TÜFE tamamen uygulanmaz” şeklindeki ifade teknik olarak tam doğru değildir. Doğru anlatım şudur: Beş yıl sonrasında TÜFE, tek başına belirleyici üst sınır olmaktan çıkar; diğer unsurlarla birlikte değerlendirilir. Başka bir deyişle, hâkimin değerlendirmesi artık daha geniş bir çerçevede yapılır.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı da bu yöndedir. Özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, kira bedelinin yalnızca geçmiş artış oranına değil, taşınmazın niteliğine, konumuna, piyasa rayicine ve emsal değerlere göre belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu noktada uygulamada görülen “hakkaniyet indirimi”, sabit bir yasal oran değil; somut olayın özelliklerine göre hâkimin takdir ettiği bir değerlendirme unsurudur.

Beş yıl hesabı nasıl yapılır?

Beş yıllık sürenin hesabında kural olarak ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sadece her yıl yenileniyor olması, beş yıllık süreyi sıfırlamaz. Süre, aynı kira ilişkisinin devamı boyunca işlemeye devam eder.

Ancak taraflar arasında önceki ilişkiyi sona erdiren ve gerçekten yeni bir kira ilişkisi kuran bağımsız bir sözleşme varsa, beş yıllık sürenin başlangıcı bu yeni sözleşme tarihine göre değerlendirilebilir. Bu nedenle, her “yenileme” işleminde sürenin otomatik olarak baştan başlamadığı özellikle gözden kaçırılmamalıdır.

Örnek : Beş yılını dolduran sözleşme
İlk sözleşme tarihi: 01.08.2019
Yeni kira dönemi: 01.08.2024
Uyuşmazlık konusu: Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi
Bu örnekte beş yıllık süre dolmuştur. Artık hâkim, sadece TÜFE’ye bakmakla yetinmez; kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.

Örnek : Beş yıl dolmadan açılan dava
İlk sözleşme tarihi: 01.10.2021
Dava tarihi: 15.06.2025
Bu durumda belki de beş yıllık süre henüz dolmamışsa, kira tespit davasında hâkimin değerlendirmesi TBK m. 344/1 çerçevesiyle sınırlı kalabilir. Beş yıl sonrasındaki geniş değerlendirme rejimi henüz uygulanmaz.
İçtihatlar da bu yaklaşımı desteklemektedir. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.04.2019 tarih ve E. 2017/6958, K. 2019/3016 sayılı kararı, beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde yeni kira bedelinin TÜFE, kiralananın durumu ve emsal bedeller göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.02.2024 tarih ve E. 2023/2580, K. 2024/792 sayılı kararı da aynı yönü teyit etmektedir.

2. Kira Tespit Davası Her Zaman Açılabilir mi?

Evet. TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı, kanunda öngörülen süre koşullarına bağlıdır. Bu ayrım çok önemlidir; çünkü dava açma hakkı ile hükmün etkisinin başlangıç tarihi aynı şey değildir.

Kanuna göre, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmışsa veya bu süre içinde kiraya veren, kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açılsa dahi mahkemece belirlenecek kira bedeli o yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması da ayrıca önem taşır. Böyle bir hüküm varsa, dava yeni dönem sonuna kadar açıldığında mahkemece belirlenecek kira bedeli yine yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Bu nedenle uygulamada önce şu üç tarihin ayrı ayrı tespit edilmesi gerekir:

--> Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi
--> Yeni kira döneminin başlangıç tarihi
--> Dava açma veya yazılı bildirim tarihi

Örnek : 30 gün kuralının uygulandığı durum
Yeni kira dönemi başlangıcı: 01.09.2025
Dava açılış tarihi: 01.08.2025

Bu durumda dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmıştır. Hâkimin belirleyeceği kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilir.

Örnek : Yazılı bildirim bulunan durum
Yeni kira dönemi başlangıcı: 01.10.2025
Kiraya verenin yazılı bildirimi: 20.09.2025
Dava açılışı: 15.11.2025

Burada dava, yeni dönemden sonra açılmış olsa da, süresi içinde yapılan yazılı bildirim nedeniyle mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönem başından itibaren uygulanması gündeme gelebilir.

3. Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı

Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu zorunluluk, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayan dava şartı düzenlemesinin sonucudur. Dolayısıyla kira tespit davası da dahil olmak üzere kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkta, doğrudan mahkemeye başvurulması mümkün değildir.

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava, mahkemece dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu nedenle uygulamada ilk adım, arabuluculuk bürosuna başvurmak ve sürecin sonunda anlaşma sağlanamazsa son tutanak ile dava açmaktır.
Burada önemli bir ayrım daha vardır: Arabuluculuk sonucunda imzalanan anlaşma belgesi, her durumda kendiliğinden bir mahkeme kararı gibi sonuç doğurmaz.

Özellikle taşınmaz devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulması gibi hususlarda, anlaşma belgesinin icra edilebilirliği bakımından ayrıca usul hükümleri dikkate alınmalıdır.

Arabuluculukta son tutanak neden önemlidir?
Son tutanak, tarafların anlaşamadığını veya sürecin sonuçsuz kaldığını gösteren temel belgedir. Kira tespit davası bakımından mahkemeye başvurulurken bu belgenin dosyaya eklenmesi gerekir. Son tutanak olmaksızın açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilebilir.

Anlaşma belgesi ile son tutanak arasındaki fark
Son tutanak: Arabuluculuk sürecinin tamamlandığını ve anlaşma sağlanamadığını gösterir.
Anlaşma belgesi: Tarafların arabuluculukta anlaşmaları halinde düzenlenir.
Bu iki belge aynı şey değildir. Uygulamada bu ayrımın doğru yapılmaması, davanın başlamasını geciktirebilir veya icra aşamasında tereddüt yaratabilir.

Sonuçta izlenecek yol

1. Arabulucuya başvurulur.
2. Taraflar anlaşamazsa son tutanak alınır.
3. Son tutanak ile sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
4. Dava dilekçesinde dava şartı arabuluculuğun tamamlandığı açıkça belirtilir.

4. Hakkaniyet İndirimi ve Eski Kiracı Unsuru

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması yapılması, uygulamanın en önemli aşamalarındandır. Hâkim, çoğu zaman kiralananın boş halde yeniden kiraya verilmesi halinde ulaşabileceği rayiç değeri dikkate alır; ancak mevcut kiracının uzun süredir taşınmazı kullanıyor olması, taşınma yükü, yeni kiracı bulma maliyetleri ve benzeri unsurlar sebebiyle hakkaniyet değerlendirmesi yapılabilir.

Burada “hakkaniyet indirimi” denildiğinde, yasal olarak sabit bir yüzde anlaşılmamalıdır. Uygulamada bazı dosyalarda yüzde 10 ile yüzde 20 arasında bir değerlendirme görülebilse de, bu bir kanun kuralı değildir. Her somut olayda hâkim; taşınmazın konumu, niteliği, kullanım şekli, kira süresi, emsal kira bedelleri ve tarafların durumunu ayrı ayrı değerlendirir.

Bu nedenle makalelerde “hakim mutlaka yüzde 15 indirim yapar” veya “indirim oranı daima yüzde 10’dur” gibi kesin ifadeler kullanmak hukuken doğru değildir. Daha güvenli ve doğru anlatım, “hakkaniyet indirimi somut olayın özelliklerine göre takdir edilir” şeklinde olmalıdır.

Hakkaniyet indirimi neden uygulanır?
Hakkaniyet indirimi, kiracının mevcut taşınmazda yerleşik olması nedeniyle sıfırdan kiraya çıkacak bir kişiye göre bazı maliyetlerden kaçınması ve sözleşmenin devamlılık kazanması dikkate alınarak uygulanır. Ancak bu, otomatik veya mutlak bir indirim değildir. Hâkim; taşınmazın özellikleri, bölgenin kira piyasası, kiracının kullanım süresi ve tarafların davranışlarını birlikte değerlendirir.

Somutlaştırılmış örnek:
Bilirkişi emsal kira bedelini 30.000 TL olarak tespit etmiş olsun.
Kiracı aynı taşınmazda 8 yıldır oturuyor olsun.
Taşınmazın bakım durumu iyi, konumu ise orta düzeyde olsun.
Bu durumda hâkim, rayiç üzerinden birebir karar vermek yerine somut olayın özelliklerine göre hakkaniyet değerlendirmesi yapabilir. Fakat bu indirimin yüzde kaç olacağı önceden sabitlenemez.

İlgili içtihat çerçevesi
Yargıtay kararlarında esas vurgu, piyasa rayicinin salt mekanik biçimde uygulanmaması; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ile birlikte hakkaniyetin değerlendirilmesidir. Bu nedenle uygulamada “eski kiracı indirimi” olarak anılan olgunun kanuni bir oranı yoktur.

Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler
2025 yılında %25 sınırının bulunmadığı bu yeni dönemde, kira uyuşmazlıklarının büyük bir kısmı kira tespit davalarıyla çözüme kavuşturulmaktadır. Ancak bu süreçte hak kaybına uğramamak için hem ev sahiplerinin hem de kiracıların aşağıdaki hususlara dikkat etmesi gerekir:

Süreleri Kaçırmayın: 30 günlük ihtarname tebliğ süreleri ve dava açma dönemleri davanın hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağını belirler. Bir günlük gecikme dahi yeni kiranın 1 yıl geç uygulanmasına yol açabilir.
Arabuluculuk Adımını Arabulucuya Başvurmayı Atlamayın: Dava açmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurulmalıdır.
Hukuki Destek Alın: Dilekçelerin hazırlanması, emsallerin doğru sunulması ve bilirkişi raporlarına yapılacak itirazlar profesyonel bilgi gerektirir. Süreci bir gayrimenkul hukuku avukatı ile yürütmek olası hak kayıplarının önüne geçecektir.

Yasal Uyarı

Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Somut uyuşmazlığınız hakkında bir hukuk profesyoneline danışmanız önerilir.

İlgili araç: Güncel TÜFE ortalamasına göre yasal kira artış oranını hesaplamak için kira artışı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.