Kira Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davası ve İcra Takibi (2026)

Özet & Hukuki Çıkarım:

• 1. İcra Yoluyla Hızlı Tahliye (Örnek No: 13): Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir.
• 2. 7 ve 30 Günlük Süre Kuralı: Kiracıya gönderilen ödeme emrinde 7 günlük itiraz ve konut/çatılı işyerleri için 30 günlük ödeme süresi verilir. 30 gün içinde borcun tamamı ödenmezse temerrüt nedeniyle tahliye hakkı doğar.
• 3. Görevli Mahkeme ve İspat: İtiraz halinde İcra Hukuk Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılır. Kiracı borcunu ödediğini banka dekontu veya yazılı makbuzla kanıtlamak zorundadır.

Günümüzde mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri kira bedellerinin zamanında ve tam olarak ödenmemesidir. Kirasını alamayan mülk sahibinin haklarının korunması ve sözleşmenin feshi için yapılabilecek işlemlerin başında Örnek No: 13 icra takibi gelmektedir. Ayrıca, bu süreçte kira artışı hesaplama işlemleriyle güncel kira bedelinin doğru tespit edilmesi, takibin sıhhati açısından büyük önem taşır. Bu rehberimizde, kiranın ödenmemesi sebebiyle icra takibi ve tahliye davası sürecini 2026 yılı güncel mevzuatı ve Yargıtay uygulamaları ışığında inceleyeceğiz.

1. Kira Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takibi (İİK m. 269 ve Örnek No: 13 Ödeme Emri) Nedir?

Kira borcunun ödenmemesi halinde, kiraya veren normal bir ilamsız icra takibi (Örnek No: 7) yapmak yerine, İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 269. maddesine dayanarak "haciz ve tahliye" talepli Örnek No: 13 ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu takip türü, kiraya verene hem biriken kira alacaklarını tahsil etme hem de kiracıyı taşınmazdan tahliye etme imkanı sunan hızlı ve etkili bir hukuki yoldur.

Takip talebinde bulunurken alacaklının (kiraya verenin) mutlaka "tahliye" talebinde bulunması gerekir. Aksi takdirde, icra müdürlüğü kiracıya sadece haciz içerikli bir ödeme emri gönderir ve bu durumda tahliye hakkı elde edilemez.

2. 7 Günlük İtiraz ve 30 Günlük Ödeme Süresinin Hukuki Niteliği

İcra müdürlüğü tarafından kiracıya gönderilen Örnek No: 13 ödeme emrinde, kiracıya iki ayrı süre verilir:

• 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde borca, faize, kira sözleşmesine veya imzaya itiraz edebilir.
• 30 Günlük Ödeme Süresi: Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcunu ödemesi için en az 30 günlük süre verilmesi zorunludur. (Ürün kiralarında bu süre 60 gündür.)

Bu 30 günlük yasal ödeme süresi dolmadan kiraya veren tahliye davası açamaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, süre dolmadan açılan dava usulden reddedilir.

"...Borçlu kiracıya gönderilen Örnek No: 13 ödeme emrinde 30 günlük yasal ödeme süresi tanınması zorunlu olup; 30 günlük ödeme süresi dolmadan icra mahkemesinde tahliye davası açılamaz. Süre dolmadan açılan tahliye davasının usulden reddi gerekir..." (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/4112, K. 2024/1820)

3. Kiracının Senaryolara Göre Tutumu ve Dava Süreçleri

Ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesinin ardından kiracının tutumuna göre süreç farklılık gösterir:

a) Kiracı 7 Gün İçinde İtiraz Etmez ve 30 Günde Ödemezse (İİK 269/a)

Kiracı 7 gün içinde icra dosyasına herhangi bir itirazda bulunmazsa takip kesinleşir. Ancak tahliye hakkının doğması için 30 günlük ödeme süresinin de dolması beklenmelidir. 30 gün içinde kira borcu tamamen ödenmezse (eksik ödeme dahil), kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu dava, kesinleşmiş icra takibine dayandığı için genellikle hızlı sonuçlanır.

b) Kiracı Sadece Borca İtiraz Ederse (İİK 269/c)

Kiracı 7 gün içinde sadece kira miktarına veya borca itiraz eder, ancak kira sözleşmesine veya imzaya açıkça itiraz etmezse, İİK m. 269/c gereği kira ilişkisini kabul etmiş sayılır. Bu durumda kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açmalıdır.

"...Borçlu kiracı kira akdine ve imzaya açıkça itiraz etmeyip sadece borca itiraz etmişse kira sözleşmesi kesinleşir. İtirazın kaldırılması ve tahliye davasında kiracı ödeme iddiasını İİK 269/c uyarınca noterlikçe onaylı senet veya banka dekontu ile ispatlamak zorunda olup, belge sunulmaması halinde tahliyeye karar verilmelidir..." (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/8945, K. 2023/3410)

c) Kiracı İmzaya / Kira Akdine İtiraz Ederse (İİK 269/b)

Kiracı yazılı sözleşmedeki imzaya veya sözlü kira ilişkisine itiraz ederse, icra takibi durur. Elinde noter onaylı bir kira sözleşmesi bulunmayan kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılmasını isteme hakkı yoktur. Bu durumda, uyuşmazlığın çözümü yargılamayı gerektirdiğinden (dar yetkili icra mahkemesinde çözülemeyeceğinden), kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın İptali ve Tahliye" davası açması gerekir.

4. İcra Hukuk Mahkemesi Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı Var mıdır?

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava şartı zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıştır. Ancak, İcra Hukuk Mahkemesinde İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davaları bu kapsamın dışındadır. Yani, Örnek No: 13 icra takibi neticesinde İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davalarında arabuluculuğa başvuru zorunluluğu yoktur. Bu durum, kiraya verenlere daha hızlı bir tahliye imkanı sağlar.

Buna karşılık, kiracının akde itiraz etmesi sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak itirazın iptali ve tahliye davalarından önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması şarttır.

5. 30 Günlük Süre Dolduktan Sonra Yapılan Ödemelerin Durumu

Örnek No: 13 takipte en kritik noktalardan biri 30 günlük ödeme süresidir. Kiracı, 30 günlük süre geçtikten sonra borcunu faiziyle birlikte icra dosyasına ödese dahi, temerrüt olgusu gerçekleşmiş olur.

"...30 günlük yasal ödeme süresi geçtikten sonra yapılan kira ödemeleri temerrüdü ve tahliye sonucunu ortadan kaldırmaz. Paranın sonradan yatırılması alacaklı kiralayanın tahliye talep etme hakkını engellemez..." (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/1125, K. 2020/2418)

Bu nedenle, temerrüde düşen kiracının icra tehdidi altında sonradan yaptığı ödemeler, icra borcunu kapatsa da tahliye edilmesine engel teşkil etmez.

6. İcra Mahkemesi Tahliye Kararının İcrası ve Fiili Tahliye

İcra Hukuk Mahkemesi tarafından tahliye kararı verildiğinde, kararın infazı için (icraya konulabilmesi için) kesinleşmesi gerekmez. Karar kiracıya tefhim (yüzüne karşı okunma) veya tebliğ edildikten 10 gün sonra, kiraya veren icra dairesinden taşınmazın tahliyesini isteyebilir.

İcra müdürlüğü, borçlu kiracıya taşınmazı boşaltması için kısa bir süre verir veya doğrudan tahliye gününü bildirir. Verilen sürede taşınmaz boşaltılmazsa, icra memurları, gerekirse kolluk kuvvetleri (polis/jandarma) ve çilingir yardımıyla taşınmazı zorla tahliye eder. İçerideki eşyalar yediemin deposuna kaldırılarak mülk, sahibine boş olarak teslim edilir.

Yargıtay Emsal Kararları Işığında Kira Temerrüdü ve Tahliye

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/4112, K. 2024/1820 sayılı kararında 30 günlük yasal ödeme süresinin niteliği şu şekilde belirtilmiştir:

"...İİK'nun 269/1. maddesi yollamasıyla TBK m. 315 uyarınca borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinde 30 günlük yasal ödeme süresi tanınması zorunludur. 30 günlük yasal süre içinde kira borcu fer'ileriyle birlikte tamamen ödenmediği takdirde temerrüt gerçekleşir ve İcra Mahkemesince tahliye kararı verilmesi gerekir..."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8945, K. 2023/3410 sayılı kararında ise kira ödemesinin ispat yükü vurgulanmıştır:

"...Kira ilişkisinin varlığı kabul edildikten sonra kira bedellerinin ödendiğinin ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı ödeme savunmasını banka dekontu veya kiraya verenin ıslak imzalı yazılı makbuzu ile ispatlamak zorundadır..."